6년차 PM의 재개발 투자 솔직 후기: 수익과 눈물의 데이터 분석

December 1, 2025•4 min read•0 views•By Colemearchy

투자재테크재개발재건축부동산포트폴리오자산관리

6년차 PM의 재개발 투자 솔직 후기: 수익과 눈물의 데이터 분석 (Feat. 손절 경험)

안녕하세요, Colemearchy입니다. 6년차 PM이자, AI 스타트업에서 뼈를 묻고 있는 평범한 직장인입니다. 디자인 감각을 무기로 PM 영역을 넓혀왔지만, 제 진짜 관심사는… 솔직히 돈입니다. (쿨럭)

6년간 주식, 펀드, 부동산… 안 해본 투자 없을 정도로 발버둥 쳐왔습니다. 그중에서도 오늘은 재개발/재건축 투자에 대한 제 경험을 솔직하게 풀어보려 합니다. 숫자로 팩트체크는 기본, 흑역사도 가감 없이 공유할게요.

⚠️ 중요: 본 글은 투자 권유가 아니며, 개인적인 경험 공유입니다. 투자 결정은 반드시 본인의 판단과 책임하에 신중하게 내리시길 바랍니다.

1. 벼락거지 될 뻔한 썰 풉니다 (feat. 강남 입성 꿈)

2018년, 코인으로 잠깐 돈 맛을 봤었습니다. 세상이 다 내 발 아래 있는 듯했죠. 그래서 눈 딱 감고 강남 재건축 아파트에 ‘영끌’로 투자했습니다. 당시 부동산 가격 상승률 그래프는 거의 수직 상승이었고, 주변에서 다들 ‘지금 안 사면 평생 후회한다’고 아우성이었죠.

결과는… 처참했습니다. 2019년부터 부동산 시장이 주춤하더니, 2020년 코로나 터지고… 완전히 꼬꾸라졌죠. 게다가 조합 내부 문제, 건설사 부도설까지 겹치면서 심장이 쫄깃해지는 날들의 연속이었습니다. 3년간 연평균 -8% 수익률을 기록하며 멘탈이 탈탈 털렸습니다. 결국 눈물을 머금고 손절했습니다. 지금 생각해도 아찔하네요.

2. 데이터 & 분석: 재개발 투자는 확률 게임이다!

실패 후, 뼈저리게 느꼈습니다. 감에 의존한 투자는 결국 도박이라는 것을. 그래서 데이터를 파고들기 시작했습니다. 지난 5년간 서울시 재개발/재건축 사업 진행 단계를 분석하고, 투자 수익률에 영향을 미치는 요인을 찾아봤습니다.

핵심은 ‘사업 진행 속도’와 ‘미래 가치 상승 가능성’ 이었습니다.

사업 진행 속도: 사업 초기 단계일수록 불확실성이 크고, 리스크도 높습니다. 하지만 사업이 막바지에 다다를수록 안정성은 높아지지만, 그만큼 투자 수익률은 낮아집니다. 서울시 재개발 사업의 평균 진행 기간은 약 10년입니다. (출처: 서울시 도시정비과 자료 분석, 2023년 기준)
미래 가치 상승 가능성: 주변 인프라 개발 계획 (예: GTX 노선, 공원 조성), 학군, 교통망 개선 등 미래 가치를 높일 수 있는 요소를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 특히, 정부 정책 변화에 민감하게 반응해야 합니다. 예를 들어, 용적률 완화 정책 발표 후 해당 지역의 재건축 아파트 가격은 단기간에 급등하는 경향을 보입니다. (출처: 국토교통부 보도자료 분석, 2023년 기준)

제 데이터 분석 결과, 사업 진행 단계가 50% ~ 70% 정도 진행된 곳에 투자하는 것이 리스크 대비 수익률이 가장 높았습니다. (개인적인 판단입니다!) 물론, 이마저도 100% 성공을 보장하는 것은 아닙니다.

3. 실전 경험: 성공과 실패 사이

성공 사례:

성수동 빌라 재개발 투자: 2021년, 성수동 빌라 재개발 초기 단계에 투자했습니다. 당시 주변 시세보다 저렴하게 매입했고, 꼼꼼하게 조합 진행 상황을 체크했습니다. 2년 후, 사업 승인 완료되면서 프리미엄이 붙어 약 30% 수익을 얻었습니다. 디자인 감각을 활용해 미래 아파트 조감도를 예측하고, 투자 결정에 참고한 것이 주효했습니다.

실패 사례 (다시 한번…):

인천 재개발 구역 투자: 2022년, 인천 재개발 구역에 투자했지만, 조합 내부 갈등 심화로 사업 진행이 지지부진합니다. 현재까지 투자 원금 대비 -15% 손실을 기록하고 있습니다. 조합원 간의 관계, 조합장의 리더십 등 비재무적인 요소도 중요하다는 것을 깨달았습니다.

4. 실천 가이드: 재개발 투자, 이렇게 시작하세요! (PM 관점에서)

정보 수집 및 분석: 정부 정책, 시장 동향, 관련 뉴스 등을 꾸준히 모니터링하고, 데이터를 기반으로 투자 결정을 내립니다. PM처럼 꼼꼼하게 정보를 수집하고 정리하는 것이 중요합니다.
투자 지역 선정: 사업 진행 단계, 미래 가치 상승 가능성, 주변 환경 등을 고려하여 투자 지역을 선정합니다. 직접 현장을 방문하여 분위기를 파악하는 것도 중요합니다.
권리 분석: 토지 등기부등본, 건축물대장 등을 확인하여 권리 관계를 분석합니다. 복잡한 권리 관계는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
투자 결정: 투자 금액, 기간, 리스크 등을 고려하여 신중하게 투자 결정을 내립니다. 분산 투자를 통해 리스크를 줄이는 것도 좋은 방법입니다.
사후 관리: 조합 진행 상황, 건설 현황 등을 꾸준히 모니터링하고, 필요한 경우 적극적으로 의견을 제시합니다.

5. 리스크 경고 & 마무리: 결국, 책임은 본인에게

재개발/재건축 투자는 High Risk, High Return 투자입니다. 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 투자 원금 손실 가능성도 존재합니다. 따라서, 충분한 정보 수집과 분석, 그리고 신중한 판단이 필요합니다.

다시 한번 강조하지만, 본 글은 투자 권유가 아닙니다. 모든 투자 결정은 본인의 판단과 책임하에 이루어져야 합니다. 제 경험이 여러분의 현명한 투자 결정에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음에 또 다른 투자 이야기로 찾아뵙겠습니다.